A capital paulista, maior centro comercial do país, tem sofrido com a falta de terrenos para a construção de novos empreendimentos imobiliários corporativos. Diferentemente do Rio de Janeiro (segundo maior centro comercial do Brasil), em que a falta de terrenos se faz por características meramente geográficas (há muitos morros e pouco espaço plano na cidade), São Paulo sempre teve espaço para o desenvolvimento de novos empreendimentos.
Do centro da cidade, primeiro grande polo empresarial, os edifícios comerciais migraram para a Avenida Paulista, depois para a Faria Lima, na sequência Berrini, Chácara Santo Antonio e Santo Amaro; estas últimas seguindo a Marginal Pinheiros.
Neste momento, entretanto, a falta de espaço para a construção de novos prédios é mais notada e parece ter se tornado um fenômeno.
Embora o termo retrofit esteja sendo utilizado de forma ampla e até equivocada (sobretudo em reformas de prédios para uso residencial), é interessante voltar ao conceito/sentido original da palavra, a fim de melhor entender como essa prática tem sido utilizada.
De acordo com estudo realizado por Simone Sayegh, já é um consenso entre os especialistas que o retrofit ou reconversão de um edifício (ou área urbana) é, antes de tudo, uma requalificação tecnológica. Em outras palavras, o que se faz é reconfigurar e otimizar espaços, melhorar sua eficiência energética e, em consequência, aumentar seu valor agregado.
Quando se reforma e moderniza a fachada de um edifício, por exemplo, o termo melhor utilizado seria revitalização.
Isso porque o retrofit passa, necessariamente, por avanço tecnológico. Investir em retrofit traz diferentes benefícios, especialmente para os centros urbanos nas grandes metrópoles.
Proporciona modernização tecnológica e consequente redução de custos. Para os novos inquilinos e empresas ocupantes oferece satisfação, sendo também uma maneira de modernizar a região e tirar o aspecto de “abandono” do espaço.
Os números de São Paulo mostram um total de 59 edifícios corporativos retrofitados na capital paulista. Quanto à classe dos ativos, 23 deles são de Classe A, 25 classificados como B e 11 como C.
Em termos percentuais, os edifícios retrofitados em São Paulo representam 4,77%, da totalidade do mercado corporativo (12.401.605 m²);
No Rio de Janeiro o número de prédios retrofitados foi ainda maior: 62 edifícios corporativos. Destes, 28 são de Classe A, 20 Classe B e 14 Classe C.
No Rio de Janeiro os projetos de retrofits representam 10,03%, considerando que o estoque total é de 6.039.554 m². Esta participação percentual é o dobro de São Paulo.
Isto é explicado pelo que mencionamos na primeira parte do artigo, sobre a condição geográfica carioca, que é bem diferente de São Paulo, levando a cidade a se antecipar às soluções de retrofit.
Um exemplo bastante atual e interessante de projeto de retrofit e revitalização é o Complexo Paulista, que ocupa toda uma quadra no mais importante eixo comercial do país – Avenida Paulista, região que apresenta há algum tempo uma grande falta de terrenos para desenvolvimento.
Localizado entre as Ruas Haddock Lobo e Bela Cintra, o empreendimento possui 85.000 m² dividido em três torres comerciais (uma das quais foi desocupada recentemente pelo Colégio São Luís), centro de eventos e uma significativa área de varejo.
Este ativo agora está sob gestão da Tishman Speyer, uma das maiores referências em real estate no mundo, que tem em seu portfólio o Chrysler Building, Rockfeller Center, AQWA Corporate, Torre Norte, entre outros.
“Daremos uma cara moderna àquele quadriculado, que precisa de reajustes. E o térreo será remodelado para criar áreas de convivência, lojas e restaurantes. O mais marcante do edifício são os mais de 80 000 metros quadrados, o que nos dá várias possibilidades”, explicou Daniel Cherman, presidente da Tishman, em entrevista à Veja no início do projeto (outubro de 2020).
O projeto de requalificação conduzido pela Tishman Speyer transformará o quarteirão em um dos mais importantes destinos na cidade de São Paulo – aberto aos pedestres e integrado ao entorno, promovendo uma verdadeira experiência ao usuário.
O Complexo Paulista é totalmente conectado ao sistema de transporte público, preparado para as novas relações de trabalho com espaços flexíveis, conveniência e segurança. Será um novo marco na cidade. Recentemente a RealtyCorp visitou o Complexo Paulista e registrou algumas imagens do projeto de revitalização. Para conferir o vídeo, clique aqui.
Confira também vídeo sobre o comportamento da região da Paulista durante a pandemia, clicando aqui.
Texto escrito por: Milton Jungman, Diretor de Novos Negócios da RealtyCorp.
Graduado e Mestre em Engenharia de Produção pela Escola Politécnica da USP, foi Diretor Executivo de Workplace da Accenture por 12 anos (de 2008 a 2020), onde chegou a atuar como membro da Equipe Global de Corporate Real Estate. Durante 10 anos foi também responsável pela área de Workplace Solutions para a América Latina. Acumula em suas experiências anteriores, atuação como Diretor de Real Estate para a América Latina – EDS (HP Services), Diretor de Desenvolvimento (Real Estate) do Walmart Brasil e Diretor da Birmann S.A. Foi, ainda, Co-Fundador e Diretor Executivo da JLL (Jones Lang LaSalle) na América do Sul.